Quali possono essere i difetti nascosti di una vecchia casa?

Cosa intendiamo per difetti nascosti?

Il difetto nascosto è definito da articolo 1641 del codice civile. Designa a scarsa fattura che possono ostacolare il normale utilizzo di una casa.

Alcuni difetti, infatti, possono impedire agli acquirenti di vivere la nuova casa nelle migliori condizioni. Questo difetto o cattiva lavorazione devono essere non rilevabili e scoperti una volta acquisita la proprietà.

Il proprietario non può più goderne appieno e se ne fosse stato consapevole non avrebbe acquistato l’immobile o lo avrebbe negoziato ad un prezzo inferiore.

Il difetto è significativo e risale a prima della vendita. Tuttavia, è importante non confondere il difetto nascosto con il difetto nascosto :

• Nel caso del difetto nascosto: il venditore sapeva della sua esistenza, ma non ne ha parlato.
• Per quanto riguarda il difetto nascosto: il venditore non è stato informato e ha ignorato questo. Allora è in buona fede. Il difetto quindi non deve essere visibile né al venditore né all’acquirente al momento dell’acquisto.

Se l’atto di vendita menziona il difetto, non si tratta più di un difetto nascosto.

Più in generale si tratta di a cattiva fattura o difetto strutturale non evidente e scoperto dopo l’acquisto. Il difetto nascosto deve, tuttavia, soddisfare determinati criteri:

• Deve incidere sul valore dell’immobile o sul suo utilizzo e si stima che se fosse stato scoperto prima della vendita, avrebbe comportato una riduzione del prezzo o il suo annullamento.
• L’acquirente non aveva non c’è modo di saperlo prima. Quest’ultimo non è stato menzionato dal venditore, non risulta nel fascicolo di diagnosi tecnica né nell’atto di vendita.
• Questo difetto deve essere prima della venditaaltrimenti sarebbe a carico del nuovo proprietario.
• Questo difetto nascosto non deve esistere apparente e identificabile. Per essere rilevati è necessario far effettuare una perizia o uno studio preciso oppure smantellare parte dell’edificio. Ad esempio, la muffa sotto la verniciatura recente può costituire un difetto nascosto.

Esistono leggi che regolano i difetti nascosti e che mettono in discussione la responsabilità del venditore. La garanzia sui difetti nascosti viene applicata raramente nel settore immobiliare.

L’elenco dei possibili difetti nascosti in una vecchia casa

Ecco un elenco che può servire come punto di riferimento quando si cerca di identificare i difetti nascosti:

• Una lastra di cemento rotta;
• L’assenza di acqua corrente;
• Fondazioni difettose;
• Danni dovuti alla presenza di termiti;
• Un problema di omogeneità della piastrellatura;
• La mancanza di impermeabilizzazione e il problema dell’umidità;
• Il fatto che la casa sia allagabile.

Tutti questi difetti influiscono sull’utilizzo da parte dell’acquirente.

L’acquirente può agire contro il venditore ed entro quale termine?

L’acquirente può reagire entro due anni dalla scoperta del difetto nascosto e presentarlo un’azione di garanzia. Questa regola è valida per tutti i beni la cui vendita è stata conclusa dopo il 19 febbraio 2005data di entrata in vigore del provvedimento relativo alla garanzia di conformità del bene al contratto dovuto dal venditore all’acquirente.

Questo periodo inizia quando scopre la presenza del difetto nascosto e in particolare quando incarica un perito di redigere la perizia.

Questo è il tribunale giudiziario chi è competente a giudicare il difetto nascosto. L’acquirente dovrà quindi rivolgersi ad un avvocato per avviare questa procedura. Il periodo di tempo a disposizione del nuovo proprietario è 20 anni dopo l’acquisto della casa per fare questo appello.

Bisogna però essere consapevoli che più passa il tempo, più diventa difficile fornire la prova che caratterizza il difetto nascosto. Questi tendono a scomparire nel corso degli anni.

Se la garanzia contro i vizi nascosti alla fine è poco utilizzata, spesso ciò è dovuto al notaio. Infatti, molti di essi includono una clausola nel contratto di vendita che prevede che l’acquirente “fa il suo lavoro” difetti nascosti che avrebbe potuto scoprire.

Tale avviso priva quindi il proprietario che ha acquistato l’abitazione di ogni ricorso previsto dalla legge. Bisogna quindi prestare molta attenzione al momento dell’acquisto e nulla obbliga l’acquirente ad accettare questa clausola.

Quali sono i ricorsi contro il venditore?

Se scopri un difetto nascosto dopo aver acquistato il tuo appartamento o la tua casa, prova prima a considerare a composizione amichevole. Per fare ciò, inviagli una lettera raccomandata con avviso di ricevimento in cui spieghi la situazione e l’accordo amichevole che gli offri. Senza una risposta da parte del venditore o senza un accordo raggiunto, dovrai quindi andare in tribunale.

Il primo riflesso è quello fate notare questo difetto nascosto da un esperto che si reca nella casa a seguito di un’ingiunzione giudiziaria.

L’acquirente ha quindi diverse possibilità:

• Può chiedere ilannullamento della vendita.
• Può ottenere a riduzione del prezzo di vendita sotto forma di pagamento di un indennizzo.
• Può esigere il rimborso dell’importo totale speso per effettuare le riparazioni necessarie.

In caso di vendita di una vecchia casa la garanzia contro i difetti nascosti è fornita dal venditore. Accade però che quest’ultimo aggiunga una clausola di nessuna garanzia di difetti nascosti al contratto di vendita. Tuttavia, ciò non è ammissibile dal momento in cui l’acquirente riesce a dimostrarlo malafede del venditore.

Vendita così com’è e le sue particolarità

Vendi così com’è significa che il venditore non effettuerà alcun lavoro di riparazione sulla casa e che rimarrà come l’ha vista l’acquirente durante le sue varie visite. In genere, quando nell’annuncio immobiliare appare la dicitura: venduto così com’è, significa questo il venditore non ha il budget per effettuare le modifiche o le riparazioni.

Questa nozione ha valore, ma non esonera il venditore dal fornire il certificati obbligatori (DPE, zona alluvionale, amianto, ecc.) affinché possa essere siglata la vendita.

È inoltre tenuto a denunciare tutti i vizi apparenti o di cui sia a conoscenza. Acquistare una casa così com’è richiede considerazione e devi rimanere cauto. Si consiglia vivamente di effettuare un controvisita con un professionista che ispeziona la casa ed è in grado di identificare possibili difetti nascosti.

Punti da ricordare

• Qualsiasi difetto menzionato dal venditore nel contratto di vendita non può essere considerato un difetto nascosto.
• L’acquirente ha un periodo di 20 anni dopo l’acquisto per avvalersi della garanzia sui difetti nascosti e 2 anni dopo la sua scoperta.
• Difetti nascosti e difetti nascosti sono diversi, il difetto nascosto dal venditore è visibile mentre il difetto nascosto non è rilevabile.
• È il giudice a pronunciarsi in seguito al ricorso.
• Acquistare un immobile così com’è significa che l’acquirente accetta i lavori necessari per poterci vivere comodamente.